Ist eine Immobilie wirklich eine Geldanlage? Betrachten Sie die Frage einmal aus einem anderen Blickwinkel

Man ordnet Immobilien spontan der Kategorie «Anlagen» zu, direkt neben Aktien und Sparen. Vielleicht liegt genau darin, schon im ersten Reflex, der Fehler. Eine Geldanlage lässt sich im Grunde aus der Ferne verwalten, mit einem Klick wieder verkaufen und vor allem hält sie einen nachts nicht wach. Eine Immobilie hingegen bewirkt genau das Gegenteil. Was wäre, wenn man sie, anstatt sie mit einem Aktienportfolio zu vergleichen, als das betrachten würde, was sie wirklich ist: ein kleines Unternehmen, das man selbst leitet?

Diese einfache Veränderung der Sichtweise gibt – weit mehr als die üblichen Diskussionen über den «sicheren Hafen» – Antworten auf fast alle Fragen, die man sich hinsichtlich der Rolle von Stein im Schweizer Kulturerbe stellt.

Ein Unternehmen führt eine Betriebsrechnung. Das gilt auch für Ihr Vermögen.

Ein Unternehmen nimmt Einnahmen ein und begleicht Ausgaben. Ihr Mietobjekt funktioniert genau so: Es nimmt Mieteinnahmen ein und zahlt Hypothekenzinsen, Instandhaltungskosten, Renovierungskosten, Steuern und Versicherungen. Die berühmte «Rendite», über die man sich bei Tischgesprächen austauscht, ist fast immer die Rendite brutto — nur die Einnahmen. Doch die einzige Zahl, die zählt – wie bei jedem Unternehmen –, ist das, was übrig bleibt, nachdem die Kosten beglichen sind.

Und diese Kosten sind keineswegs stabil. Nehmen wir ein Paar aus Lausanne, das 2021 eine Immobilie gekauft hat, zu einer Zeit, als der Hypothekenzins bei 1 % lag. Auf dem Papier schien die Rentabilitätsrechnung unschlagbar. Drei Jahre später, zum Zeitpunkt der Verlängerung, war die Zinsbelastung um mehrere hundert Franken pro Monat gestiegen. Gleichzeitig stiegen die Instandhaltungskosten – überlastete Handwerker, teurere Materialien – und eine Fassadensanierung, die die Eigentümergemeinschaft seit Jahren vor sich hergeschoben hatte, stand endlich an. Die Nettorendite schmolz viel schneller dahin als die anfänglich angegebene attraktive Bruttorendite. Deshalb sollte jeder, der plant,’in Immobilien investieren In der Schweiz muss man wie ein umsichtiger Unternehmer denken und nicht wie ein optimistischer Spekulant.

Der Hebel: Ihr bester Mitarbeiter und Ihr schlimmster Chef

Ein Unternehmen nimmt Kredite auf, um schneller zu wachsen, als es mit eigenem Kapital möglich wäre. Bei einer Hypothek verfahren Sie genau so: Sie bringen 20 % Eigenkapital ein und verfügen über einen Vermögenswert, der fünfmal so groß ist. Wenn der Wert der Immobilie steigt, vervielfacht sich der Gewinn im Verhältnis zu Ihrem Eigenkapital. Das ist ein Mechanismus, den fast keine andere Anlageform dem Schweizer Privatanleger bietet, und es ist einer der wahren Gründe, warum Immobilien nach wie vor einen besonderen Stellenwert haben.

Aber eine Schuld kennt keine Gnade. Sie fordert ihre Zinsen ein – egal, ob Mieteinnahmen eingehen oder nicht, ob die Zinsen steigen oder nicht, ob die Immobilie zwei Monate lang leer steht oder nicht. Derselbe Hebel, der Ihre Gewinne vervielfacht hat, vervielfacht auch Ihre Fixkosten, sobald sich das Blatt wendet. Und genau diese zweischneidige Medaille lässt die Kaufbegeisterung systematisch in Vergessenheit geraten.

Warum Ihr «Bankier und Aktionär» mittlerweile viel anspruchsvoller geworden ist

Der Kreditgeber hingegen hat all das nicht vergessen. Die Schweizer Banken haben ihre Vergabekriterien in den letzten Jahren deutlich verschärft. Die Eigenkapitalregel gilt nach wie vor, doch ihre Anwendung ist strenger geworden. Vor allem der Finanzkrafttest – jene theoretische Berechnung, bei der das Institut prüft, ob Sie auch dann noch über die Runden kämen, wenn die Zinsen auf 5 % steigen würden – schließt heute Bewerber aus, die vor einigen Jahren noch problemlos akzeptiert worden wären.

Konkret muss man sich den Erwerb von Wohneigentum heute stärker verdienen. Er begünstigt diejenigen, die bereits über beträchtliche Ersparnisse und sehr stabile Einkünfte verfügen, und wendet sich von den weniger wohlhabenden Haushalten ab, die früher allein auf die Hebelwirkung gesetzt hatten. Es handelt sich um einen strukturellen Wandel, nicht um eine bloße vorübergehende Marktstimmung. Für diejenigen, denen der Einstieg dennoch gelingt, hat diese Selektivität eine eher positive Kehrseite: Die Knappheit des Angebots stützt die Preise.

Der Fehler, den selbst gute Manager begehen

Ein Unternehmen, das von einem einzigen Kunden abhängig wäre, würde sofort als anfällig gelten. Genau das ist jedoch bei vielen Schweizer Vermögen der Fall, ohne dass sich deren Eigentümer dessen bewusst sind. Hauptwohnsitz, dazu eine Renditewohnung, dazu eine Pensionskasse, die selbst massiv in Immobilien investiert ist: Manchmal sind bis zu 80 % des Vermögens denselben Risiken ausgesetzt – Zinsentwicklung, regionale Konjunktur, Immobilienbesteuerung. Wenn sich der lokale Markt umkehrt, gerät alles gleichzeitig ins Wanken.

Immobilien nehmen zweifellos einen besonderen Platz ein: wegen ihrer wahrgenommenen Stabilität, wegen ihrer Hebelwirkung und wegen ihrer regelmäßigen Erträge. Aber ein besonderer Platz ist noch nicht alles. Aktien und Indexfonds bieten langfristiges Wachstum und vor allem Liquidität – man kann sie mit wenigen Klicks verkaufen, was bei einer Immobilie unmöglich ist. Und für diejenigen, die an einem Immobilienengagement festhalten, ohne sich um Mieter und Heizkessel kümmern zu wollen, bieten börsennotierte Immobilienfonds und Investmentgesellschaften die Möglichkeit, einen Anteil daran zu behalten, ohne sich um den Betrieb kümmern zu müssen. Die eigentliche Frage lautet letztendlich nicht «Soll ich kaufen?», sondern «Welchen Anteil meines Vermögens kann ich vernünftigerweise in ein Unternehmen binden, das ich selbst leiten muss?»